相続不動産はどう分けたら良いの？
相続が発生し子どもたちで実家を相続することになったが、すでにそれぞれに持ち家がある、または、将来実家に戻って住むことはないなんて場合には遺産をどう分けたら良いのでしょうか？
財産を相続する場合にどのように分けるかは遺産分割協議と言われる話し合いによって決まります。遺産分割には３種類の方法があり、以下のとおりです。また、ここではそのひとつであり、不動産を相続する際によく使われる「換価分割」について詳しくご紹介していきます。
現物分割
例えば、遺産が不動産、株と現預金だとします。その遺産を３人の相続人で分割する場合、１人が不動産、１人が株、１人が現預金とそれぞれが、現物を相続します。この方法は分割がしやすいですが、その反面、遺産としての価値がそれぞれ異なり、不公平な分配方法となる可能性があります。
換価分割
今回メインでご紹介する換価分割では、まず不動産などの遺産をすべて換金します。そして、その換金された金額を相続人で分配します。この方法では全ての相続人に平等に金銭という形で相続が行われます。しかし、例えば相続人の１人が被相続人と同居していた場合など、その家に住み続けたい者がいると換金に反対する可能性があり、換価分割ができないおそれがあります。
代償分割
代償分割では、複数人いる中の特定の相続人が残された財産を相続し、その相続人が他の相続人に対して相応の金銭などを提供する方法です。例えば、相続人の１人が遺産である実家を相続する代わりに、もう２人の相続人に代償金として500万円ずつを支払うという方法です。
有効な換価分割
換価分割が遺産相続において選ばれるのは以下のような場合が多いです。
- 相続財産の中に、相続人の全員が取得を希望しない財産がある場合
- 代償分割を行いたいが、代償金の支払いが難しい場合
換価分割によって、不動産などをお金に換金して、相続人で定められた割合によって、分割することは平等といえば平等ですよね。
換価分割のメリット
- 財産を現金化するため相続人同士明確な遺産分割ができ、トラブルになりにくい
- 現金化する際にかかる手数料が省け節税対策になる
- 共有になり、空き家の状態が続くのを防ぐことができる
誰も不動産の取得を希望しない場合や、相続税納税資金を捻出する場合になどに換価分割は効力を発揮しますし、 相続人間で平等に分けることができます。
換価分割のデメリット
- 不動産等を手放さなければならない。
- 譲渡所得税の対象になる
- 売却に際して処分の手間や費用がかかる
- 希望通りの売却ができない可能性がある
売却時期・売却価格・仲介手数料などの費用負担については、相続人全員の合意が必要となり手間もかかります（相続人のうちの１人が相続人を代表して相続し、売却の手続きをする場合は合意不要）。他人に貸している土地や自宅などは、一般の方には評価するのも難しく、簡単に売却できない場合や、売却できたとしても自分たちの希望した価格で売却できない場合もあるというデメリットもあります。
※手間を省きたいという方には不動産会社をグループに持つ当事務所ならではの「相続不動産ワンストップサービス」がお勧めです。
以上のように遺産に不動産が含まれる場合、換価分割はとても有効です。
また、不動産などの財産を誰がどのように相続するかによって、相続税や譲渡所得税などの税制の特例を受けられるかどうかも変わってきますので、不動産の相続には深い知識とノウハウが必要になります。
